Je betaalt bij een annuïteitenhypotheek elke maand hetzelfde bedrag, zolang de rente niet verandert. Dit vaste bedrag heet de ‘annuïteit’ en bestaat uit twee delen. In het begin betaal je vooral rente, later neemt dat af en gaat het grootste deel naar aflossing. Dat betekent dat de hypotheek aan het einde van de looptijd is afgelost.
De samenstelling van de maandlast verandert dus wel, ook al blijft het totaalbedrag gelijk. Hiermee zit je niet voor verrassingen. De annuïteitenhypotheek is daardoor een eenvoudige vorm, vaak gekozen door mensen die vanaf dag één overzicht willen. Bij de meeste hypotheken geldt dat je in de beginfase vooral rente betaalt en weinig aflost, terwijl dat later omkeert. Dit patroon zie je consequent terug in alle uitleg over deze hypotheekvorm.
Hoe werkt het in de praktijk?
Stel dat iemand een annuïteitenhypotheek afsluit voor bijvoorbeeld dertig jaar. In de eerste periode bestaat de maandbetaling vooral uit rente. De schuld neemt langzaam af. Naarmate de jaren verstrijken betaalt deze persoon steeds meer aflossing en steeds minder rente. De bruto maandlast blijft gelijk, maar de netto lasten stijgen omdat de renteaftrek afneemt.
Nederlandse regels sinds 2013 stellen dat alleen hypotheekvormen die volledig binnen de looptijd aflossen zoals annuïtair of lineair in aanmerking komen voor renteaftrek. Daardoor geniet je fiscaal voordeel vooral in het begin van de looptijd, maar dat voordeel neemt geleidelijk af.
Wie doorrekent merkt dat halverwege de looptijd ongeveer een derde van de oorspronkelijke schuld is afgelost, en dat na twee derde van de looptijd ongeveer de helft is afgelost. Daardoor blijft de belastingaftrek afnemen.
Waarom zou je voor deze hypotheekvorm kiezen?
Je krijgt zekerheid dat de hypotheek uiteindelijk is afgelost. Dat geeft rust. Bovendien blijven de bruto maandlasten stabiel tijdens de rentevaste periode. Je hebt bovendien in de beginfase lagere netto lasten, dankzij hypotheekrenteaftrek.
Voor iemand die nu minder verdient maar verwacht het in de toekomst ruim te krijgen is dat een logische keuze. Hij of zij kan vermogensvorming uitstellen en toch een betaalbaar maandbedrag aanhouden zolang de renteaftrek veel scheelt.
Waar zit het nadeel?
Daarnaast zit er een keerzijde aan. De hypotheekschuld daalt in de beginfase langzaam. Daardoor betaal je in totaal meer rente vergeleken met een hypotheekvorm die sneller aflost, zoals de lineaire hypotheek.
Daarnaast stijgen de netto maandlasten gedurende de looptijd, doordat de renteaftrek minder wordt. Als iemand later in inkomen daalt, omdat hij bijvoorbeeld minder gaat werken of met pensioen gaat, kan dat nadelig uitpakken. Bovendien is de totale rentekosten doorgaans hoger dan bij andere vormen.
Extra aflossen: mag dat?
Ja, dat is mogelijk. Het verlaagt de schuld sneller, waardoor je maandlasten of looptijd omlaag kunnen. Maar soms brengt dat boeterente met zich mee, afhankelijk van de voorwaarden van de geldverstrekker. Daarom is het verstandig om vooraf te checken of extra aflossen gunstig uitpakt. Laat je informeren als je dat overweegt.
Wanneer past deze hypotheekvorm bij wie?
Hij past goed bij iemand die zekerheid wil: dezelfde bruto maandlasten, volledig aflossing en fiscaal voordeel in de beginperiode. Wie nu weinig verdient maar later meer verwacht, zit er mee goed. Daarnaast is het mogelijk om combinaties te maken met lineaire aflossing om schuldopbouw te versnellen, terwijl de netto lasten toch redelijk stabiel blijven.
Aan de andere kant, wie verwacht dat hij of zij minder gaat verdienen, wil lagere netto lasten in de toekomst of vindt de totale rentekosten belangrijk, zal wellicht andere vormen overwegen. Bijvoorbeeld een lineaire hypotheek levert op lange termijn lagere kosten op.
Helder kiezen, met oog voor later
De annuïteitenhypotheek geeft je structuur en duidelijkheid, met vaste bruto lasten en volledig aflossen. Je begint met relatief lage netto lasten dankzij belastingvoordeel, maar die lasten lopen wel op. Die vorm werkt goed wanneer je verwacht dat je later meer kunt dragen. Maar hij vraagt ook dat je dat toekomstplaatje goed inschat.
